業主簽約一定要懂得自保啊![首步曲-交期]

2022/07/24 新埔老家

版主在經過親身遭遇的慘痛經歷後,特別整理了業主要簽訂施工合約,一定要明確列入到合約內的要求項目,分成三篇分享給大家喔。


若負責承接的廠商不同意,建議您就找別的廠商。因為不敢列入合約的廠商,代表他不敢保證做到,那幹嘛還要冒風險,硬是讓這個廠商承接你的案子呢。

第一個就是交期,也就是請廠商承作項目的完工時間。例如營造交屋的時間、設計裝潢交屋的時間等等。

一般來說標準的施工合約都一定有雙方約定的施工起訖時間還有未能如期完工的時候承包的廠商需要賠償的罰金。

通常有兩大陷阱。
第一個陷阱:所謂的如遇有受外力如天災或不可抗力的因素等等,造成工程延誤則不再此限。
這個陷阱在於很難認定,而且也通常沒有規範那後續是否要趕工追回,還是就此往後順延等等!

當一個廠商因為任何問題延誤到交期時,除非你業主同意,不然是不是在這些因素消滅時,承包廠商應該要想辦法趕回進度,即使要花更多的成本,也應該幫客戶趕回交期,這才應該是比較合理的想法。例如,天災颱風造成一周無法施工,颱風過後,交期就自然往後延一周嗎?為什麼不是在後續的時間把延誤的工期追回!例如一周追一天回來。

你在公司上班,因為不可控的因素需請假造成工作延誤,難道上班後就是讓這個工作繼續延誤而不會想辦法加班趕回來嗎?除非不重要。

因此建議可以和廠商討論出可以延期的天數,作為buffer.超過這個天數,承包商應該要無條件將落後的工期縮短至這個buffer內

第二個陷阱
交期延誤的罰則太輕。我自己認為應該這樣思考來定義一個合理的處罰價。依你讓承包商承包的項目,例如新建案。按這個新建案出租的平均價格來賠償。例如透天,就是以該地區承租一天相同或相近大小的透天的租金來做為一天罰金。很簡單,因為你一天沒拿到房子,就要租房子。這個租金的損失理應承包商要賠償給你!如果這個透天還有店面,那你損失的店面的租金也要納入罰則內。這樣才能確保你不會因為廠商工程的延宕,不論是否刻意,造成損失。

而且要預防惡意終止施工或拖時間等業主主動取消合約的承包商的惡劣行徑。
必須分兩種情況
A.惡意終止合約 — 罰金應該是你付出的所有工程款,包含因為此建案和其他廠商協議施作並已付款的項目的總金額兩倍或以上!為什麼要至少兩倍!?因為打除重建的費用一定會比新建的貴。因為還有垃圾清運的費用。況且很多廠商都不願意接別人的爛攤子,真的遇到,不如打掉重練。
當然是無條件且不需興訟,承包商就需按合約賠償

B.惡意拖時間– 罰金同第一點。按你可能損失的金額來賠償。但是要設定一個期限,當超過這個期限,業主可以視同惡意終止合約,除了之前已經賠償的每一天罰金外,承包商還需負擔惡意終止合約的罰金。

要求這樣你可能會擔心沒有廠商敢接,放心!真心要承接這個工作的廠商,根本不會有第二個惡意拖延的問題,而第一項若真是因為天災等因素造成。也有議定一個buffer,真的是大天災的話,說白的,你的房子應該也蓋不了了!

所以這些條款是防小人、防惡意廠商,對誠信正直的廠商,一點影響也無。

你可以仔細想想以上了邏輯通不通,如果廠商不敢列入合約,不敢簽,那是為了什麼?你要不要問看看別的廠商敢不敢簽。

後續再分享更精采的二部曲。包含驗屋、施工問題改善,要特別注意的合約陷阱。